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成都旧城改造一切为了公共利益——权威专家谈拆迁6问

如果说,从建设城市到管理城市是一种进步,那么从管理城市上升到经营城市则是另一种“革命性”的突破。2001年《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、2002年《成都市城市房屋拆迁纠纷裁决程序暂行规定》、2003年《成都市城市房屋拆迁评估管理实施办法》、2004年《成都市城市房屋拆迁听证程序》、2005年《成都市城市房屋拆迁行政强制执行程序规定》相继施行……一系列规范化、人性化的执政举措带来的结果意义重大。它不断地营造着比以往更有活力、更有机会、更加法制的大环境,并有力地提升了市民的自信。从这个意义上,3年旧城改造无疑成为了成都一面经营城市的旗帜。  

    疑问1  

    依法拆迁行为与保护公民合法私有财产相抵触吗?

    专家把脉:不抵触  

    旧城改造:改善城市面貌的同时提高百姓生活质量也许有人要说“你把旧城改造说得那么重要,但是我们的合法私有财产也很重要啊!《宪法》明确指出‘国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。’”但《宪法》也同样规定“国家为了公共利益的需要,可以依据法律规定对土地实行征用。”  

    事实上,旧城改造是为了公共利益,其根本目的是为了实现土地资源的最佳配置,实现城市总体规划,提升城市整体价值,改善老百姓生活条件,增强城市综合竞争力。旧城拆迁后的地块,无论怎样修建,只要是按照城市总体规划和土地规划的要求并依法进行的,就有利于改善城市环境和面貌,就是为市民创造更好的生活工作环境,只不过前者更加直接和公益,后者较为间接且有本体利益。因此,旧城改造中的拆迁行为与保护公民合法私有财产是不相抵触的。  

    疑问2  

    依法房屋拆迁存在着“强买强卖”吗?

    专家把脉:不存在“强买强卖”  

    旧城改造:一户不拆城市规划和建设就不能实现有人说,房屋拆迁没有强买强卖的道理,认为只要住户和私房所有人没有与拆迁人签署协议,谁都没有权利“通过司法程序,坚决予以拆除”。事实上这种说法是不正确的。房屋拆迁与被拆迁是一对矛盾,拆迁地块范围内只要有一户不拆,拆迁地块的整体价值就得不到实现,地块的拆迁也就失去了意义,拆迁人也无法通过另外拆迁一户来进行补救,城市规划和建设就不能实现。如此一来,私权与公权便产生了冲突,因而国务院从法律制度上作了相应的救助安排:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。”“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”此时公权就介入了私权。正如在交通管理中,当某条街双向行车容易拥堵时,交管部门有权规定单向行车一样。  

    疑问3  

    对被拆迁房屋的补偿是否已包括了对其土地相关价值的补偿?

    专家把脉:已包括  

    房屋拆迁补偿价格包含了房价和地价  

    在实际的城市房屋拆迁安置过程中,老百姓最关心的莫过于自己的房子能够得到多少补偿,这个补偿的标准怎么确定?成都的补偿评估价格是不是偏低?专家认为:成都在城市房屋拆迁安置过程中,拆迁补偿评估价格市场说了算,符合市场价值规律的!房屋拆迁补偿价格,是指拆迁补偿的货币表现形式。在实行房屋产权调换时,表现为对被拆迁房屋计算的补偿金额;在实行货币补偿时,就是补偿金额本身。房屋拆迁补偿价格实际上是拆迁双方当事人对被拆迁房屋及其占用范围内土地使用权的价值认定。  

    成都市按照2001年11月国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》,对城市房屋拆迁补偿实行了市场化价格,即以房地产市场评估价格为基础的协议价格或裁决价格。成都房屋拆迁补偿价格包含有土地使用权的价格,由于各种优惠和奖励政策的实施,实际补偿价格均高于评估价格。对绝大部分被拆迁者而言,通过拆迁获取的经济补偿要大于同期二手房出售房屋所得房价款。总的来看,成都房屋拆迁补偿价格是比较公正的。与其他城市比较,政策更有利于被拆迁人。  

    在拆迁安置过程中也有人提出:“我们现在住房所在的地段是绝版地段,房子赔了,地呢?再说我们搬了,你们把地买了赚大钱,我们也该有权力分这笔钱?”,针对这些观点,专家学者们也谈道:“从表面上看,房屋拆迁只是拆除了房屋,实际上被拆迁人不仅失去了房屋所有权,还失去了其占用范围内的土地使用权。而房屋拆迁补偿,既对被拆迁人拥有的房屋所有权进行了经济补偿,也对其放弃的土地使用权进行了经济补偿,因此,房屋拆迁补偿价格包含了房价和地价两方面。如同房屋买卖,其成交价中就隐含了地价。  

    疑问4  

    房地产拆迁补偿价格的确定遵循什么原则?

    专家把脉:公平原则  

    补偿价格遵循公平原则  

    房屋拆迁当然应遵循公平原则。按房地产市场评估价格进行补偿制度的建立,加之各项优惠政策和奖励措施,意味着被拆迁人虽然失去了财产,但获得了等价或超额的利益补偿,这就是房屋拆迁人与被拆迁人之间的公平原则。被拆迁人不讲政策法规而漫天要价或者是拆迁人违背市场原则,压低价格补偿都是有违公平原则的。同样,公平原则还应体现在被拆迁人与被拆迁人之间,同一地块同一拆迁时限内的拆迁,通过平等协商,达成拆迁安置补偿协议是公平的,而那种违背政策,希望通过抵制拆迁获取超额补偿的行为则是不公平的。同等次房屋,如果认为是公益性拆迁被拆迁人就应该作出牺牲,是非公益性拆迁被拆迁人就应该获取高额补偿,这是有违政策规定和市场化原则的,这也是不公平的。  

    疑问5  

    房地产拆迁补偿价格能与土地拍卖增值挂钩吗?

    专家把脉:不能  

    房屋拆迁补偿价格与被拆迁土地拍卖后增值没有关联  

    这几年,成都市中心的土地在不断升值,但增值幅度远没有土地拍卖价格表现出来的那么高。一般来说,房屋拆迁后只有不到60%的土地面积可用于拍卖,其余40%多的面积则用于道路、绿化等市政设施建设。因此,按全部拆迁地块计算的真实价格只相当于拍卖价格的60%。那么,土地增值是否就意味着被拆迁人该获得的补偿应该包括拆迁后的全部土地收益?其实不然。首先,土地升值是因政府投资进行市政工程建设和旧城改造完善城市功能,优化城市环境,实现城市建设规划的结果,政府理应通过土地升值来回收部分资金,用以投入新的城市建设;其次,城市土地所有权属于国家,政府自然拥有土地收益权;再次,以房地产市场评估价为基础的拆迁补偿价中绝大部分属于土地价值,实际上被拆迁人通过拆迁补偿,已经获得了自己被拆除房屋所占用的那部分土地的价值。否则,拆迁补偿完全可以按被拆除房屋的重置价格进行补偿;最后,土地的高价格必须是在特定的土地用途和规划条件下才能形成。因此,被拆迁人只能按被拆迁房屋的功能现状价值要求补偿。例如,一只母鸡的市场价格只能是其本身的价值,是不可能包括其无穷个鸡蛋的价值。如果拆迁后的土地用于道路、绿地等市政设施建设,没有一分钱的收益,是否被拆迁人就该不要补偿呢?所以,房屋拆迁补偿价格与拆迁后的土地使用权拍卖价格没有相关性。  

    疑问6  

    旧城改造与历史文化保护有冲突吗?

    专家把脉:没有  

    旧城改造与历史文化保护相辅相成  

    在我市旧城改造进程中,曾有老百姓这样质疑:“为什么拆这么多旧房子?多可惜啊!成都过去的小街小巷多有老成都的韵味啊!”也有一些专家呼吁保护旧城。可是,问题在于旧城公建配套不全,生活条件较差,天天鱼肉者总说泡菜好,但让你天天吃泡菜如何?外人觉得住在“古朴”房子里的人好安逸,却不晓得人家用的是马桶和蜂窝煤,生活多么不方便。旧城不拆,广大市民的生活条件就得不到改善,住房成套率就会一直处于较低水平;旧城不拆,党和政府全面建设小康社会和构建和谐社会的目标就不能实现。因而成都“拆旧”是必然的,“建新”也是必然的。成都作为历史文化名城,我们有义务、有责任保护好旧城中有保护价值的历史遗存。因此,成都市委、市政府对旧城改造中的历史文化保护问题高度重视,对沉淀了丰富历史内涵和浓郁川西文化的片区(建筑)等进行了保护性拆迁改造,形成了兄弟城市专家学者、友人交口称赞的“成都模式”。拆迁后正在规划新建的“都市第一禅林”(文殊院片区)和拆迁改造后重新开放、深受国家有关部门和社会各界好评的大慈寺(大慈寺片区)等便是成都旧城改造与历史文化名城保护有机结合的最佳例证!

 

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