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税务专家分析:物业税的应征面积或按人头定

《北京日报》今日援引税务专家的话透露,物业税试点城市目前倾向于按人均面积划定基本住房标准。

    中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓23日表示,目前,基本住房与投资性买房二者的界定有两种办法。第一种方法是,以购买的第一套住房作为基本住房,以后购买的第二套住房就算作投资性买房。这种方法的不足之处在于,产生了一个是以人为单位,还

    是以家为单位计算第一套住房的问题。而且,如果购房者买的第一套房小,而第二套房大,那么,按照购买时间来界定基本住房和投资性买房就显得有失公允了。

    第二种方法是,以家庭人均住宅面积为标准,确定基本住房。如果人均住宅面积定为40平方米,那么一家三口的基本住房就可以确定为120平方米,超过部分的房屋面积,就都属于投资性买房的范畴了。刘桓介绍,目前这种方法已经进入了部分南方城市的物业税试点方案。

    眼下的房价是年年上涨,而每年按时价重新评估物业税计税标准的说法,更是令已经买房和准备买房的市民不安。税务专家刘桓澄清,物业税的计税标准不会每年评估,它只会按照购房当时的不变价格计算,一直持续到建筑物消失为止。

    刘桓表示,物业税的评估主要有两个因素:土地和房产。土地本身是稀缺资源,现在的土地价格就要比上世纪80年代上涨了几倍甚至十几倍。而作为地上建筑物的房产,则是不断贬值的。以50年的使用期计算,时间越长,房产就越不值钱。因此,如果把房产、土地价格统一核算,税负肯定是年年上涨。但是,这样的核算方式是建立在购房者对土地拥有完全产权,即土地私有的基础上的。我国目前实行的是土地批租制度,因此,物业税肯定不能按照房产、土地统一核算的方式计税,而只能按照房屋购买的原值来计税。

    另外,采取每一年或每几年一评估的方法也不现实,不仅耗费人力物力,而且也没有足够的中介机构。按照房屋购买的原值来计算物业税,具体说来,就是国家将按照具体的街区地段的平均房价计算房屋价格,征收物业税。

    对已经购买的房屋征收物业税,是否违背了“税不重征”的税法原则?北京大学财经法研究中心主任刘剑文教授认为,按照法不追溯既往的基本法律原则,对已购住房追溯征收物业税是不合法的。人们在购房时不可能对以后税制的变动做出合理预期,因此,不能用一个新制定的而且是较重的征税标准,来约束此前的购买房产行为。

    刘桓则表示,税不重征的原则是指对同一种税不能征收两次。如果已购房屋已经缴纳的税要高于物业税,自然物业税就不能征收。但这种情况是不可能出现的。由于目前已购房屋已经缴纳的税要低于今后开征的物业税,因此已购房屋仍将按照房屋的寄存期征收物业税。不过,物业税开征以后,将先核减已经缴纳的转型前的税款,然后再按比例分摊应缴纳的物业税。

    刘桓表示,物业税开征的意义就是要改变目前房屋在购买环节税负沉重,而在拥有期无税的不平衡状态。物业税将极大地缓解购房阶段的税负,让购房者能够在房屋的拥有期内相对比较轻松地平均担负税收。

黄玉迎 徐会志/文

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