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土地市场宏观调控:谁将是被危机踢出去的球

 如果在危机来临之前迅速地吃下了大量的土地,可能面临的就是灭顶之灾——很可能被撑死。原因在于危机来临之前土地价格暴涨,其涨速在房价涨速之上,这是规律。

    之所以讨论这个问题,是因为自宏观调控以来有关“淘汰”的命题被越来越多地而且越来越肯定地下了结论,虽然中国房地产界对未来房价升降和是否“过热”仍然争执不下,但却形成了众口一词的“未来淘汰论”。其中比较典型的是:未来是有实力的开发商的天下,做得小的和做得差的将被淘汰;品牌开发商将淘汰没品牌的开发商;快鱼吃慢鱼;专业开发商淘汰非专业开发商。

    如将房地产的周期分为复苏、发展、危机、萧条四个阶段,我们实际上关心的是危机和萧条来临时谁先死的问题。至于复苏和发展阶段,实际上房地产不会有明显的大面积的淘汰,因此讨论并无太大的意义。危机来临的特征是:自用者比例小,投资者比例大;期房价格大于现房价格;价格上升快,成交量逐步下滑。地价上升比楼价上升快。而萧条期的特征是:现楼、期楼齐跌,投资者退出,供过于求;租楼不买楼,地价下跌比楼价下跌快。

    性命攸关,“淘汰”与否实在是一件大事,有必要仔细思量。

    “大”“好”与“小”“差”谁淘汰谁?

    当我们不是泛泛地偏爱“大”和“好”、憎恶“小”和“差”,而是把他们的组合及其特点和代价加以总结的时候,我们会得出这样的一个特性组合。

    目前的问题是我们要考虑在房地产不同的周期中,它们各自的命运如何?

    这里假定:现房的价格——质量好的高于质量差的;期房的价格——规模大的高于规模小的。如果考虑到萧条阶段银行逼债而中国开发商资金实力普遍偏弱的情况,其实完全可以得出一个一般性的“类郎咸平式”的结论:危机来临之后,谁大谁死。考虑到地段的特殊性,质量差更是对大规模发展雪上加霜。

    品牌与非品牌聚焦后谁能生存?

    王石和郎咸平都曾说过类似的话:最伟大的企业也改变不了行业的基本规律。在这里,我还是要提醒这里讨论的是危机来临时候发生的故事,而不是在一个房地产正常发展阶段。

    目前我国不少房地产商在大谈品牌知名度与美誉度等等,品牌的真正价值到底是什么?笔者认为,所谓品牌的价值在于节省交易成本,因而产生所谓的“品牌溢价”。因为有了品牌,产生了“重复购买、推荐购买和相关购买”。注意品牌只能对那些购买者起作用,而不能使非购买者产生新的购买。

    于是在危机到来之前一段时期将是品牌发展商的最后的最丰富的晚餐,因为为数不多的成交量将聚焦“品牌”。原因是这时真正的买家已经不多了,而长短投资者对地块位置并不敏感。而一旦危机确认进入萧条,品牌开发商也好,品牌项目也好,迅即成为楼市下跌的指标,这时的特征是只有卖家,没有买家。而较早入市的投资者们,尤其是短期投资家、炒家将跳水还债。

    可能这个时候,我们才会体会到“品牌”并不如想象般美好,它绝不是救命稻草,当然除非它与实力相结合。

    什么快,什么慢?

    笔者相信“快鱼吃慢鱼”一定是在有条件下的,因为在大海里真实的情况是,快鱼并非吃了慢鱼。房地产发展更是如此,比如在“8.31大限”时更多的是“大鱼”吃了“小鱼”的土地。如果在危机来临之前迅速地吃下了大量的土地,可能面临的就是灭顶之灾。原因在于危机来临之前土地价格暴涨,其涨速在房价涨速之上,这是规律。

    而一旦萧条来临,土地价格跌速也在房价之上,此时急于吃进显然也不明智。最好的则是最慢的,手里拿着钱等着更便宜的项目,按郎咸平的话叫做“机会不是抓来的,是等来的”。

    卖楼则越快越好,不能等。一旦进入危机和萧条,就不是短期的事儿。价格越来越低的时候,迅速回笼再拿便宜的土地是上上之策。这时慢慢地卖楼,其实就是一个不断高开低走的过程,也是漫长的等待下一轮复苏的过程。

    话说回来,笔者也赞成“大”、“好”、“品牌”、“快”这样的房地产关键词,本文之所以得出了比较“另类”的结论,其前提是“危机来临”。之所以普遍的结论不是这样,因为他们的前提是“正常发展”,而这个前提对中国大多数城市而言好像是正确的。

邓海平

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