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四大标准提高商务楼开发门槛 成都CBD进入新黄金时代

“中国最具经济活力城市”、“中国最佳商务城市”、“中国城市品牌营造大奖”……刚刚过去的2004年,成都市所获得的各类精彩大奖可谓多矣。但这是不是就意味着,成都市目前的商务环境已足够完善,已能够满足国内外一流财团企业严格、苛刻的商务办公要求了?如果不是,那么荣誉之后我们又该如何进一步加强商务环境的改善?1月15日下午,本报房地产事业部与成都市建委、锦江区政府强强联手邀请了近20名海内外专家云集时代广场,就此话题展开了激情而深入的研讨。  

    把城市品牌转化为生产力  

    在研讨会上,专家们首先对成都商务环境取得的成就给予了充分肯定。但同时指出,“称号固然荣耀,但也不要沉醉于此。目前最紧要的,是在第一时间将城市品牌转化为实质性的城市发展生产力。”  

    成都市政协常委、规划委员会委员、地产专家张广平早年也曾是成都房地产市场的淘金者,亲自见证了成都市核心商务区商务楼的发展历程。在研讨会上,他回顾了一段不堪回首的过去。  

    他说,前几年,尤其是90年代,虽然成都CBD规划还没完全出台,但商务活动却日渐繁荣,人们的商务环境建设意识也越来越强烈。一些开发商注意到了发展商务楼的高度利润空间,便乘势进入,开发出了大量商务公寓。不过由于他们缺乏对商务楼的专业运作能力,再加上开发之前市场调查做得不够,盲目之下,这些楼盘几乎无不存在品位不高、使用不便、写字间不像写字间、住宅不像住宅的致命缺陷。直到近两年,政府加强了商务环境改造的调控力度,商务公寓不再获得规划审批,而开发商也从教训中学会了理性,一批真正有品位的写字楼如川信大厦、时代广场开始出现,成都市的商务环境才渐渐得到改观。  

    “正因为如此,在我们为成功而欣喜的同时,切忌骄傲。必须意识到,我们又站在一个新的起跑线上了”,国家一级建筑设计师侯宝清教授认为,虽然成都市商务环境取得了很多荣誉,但其本身的楼宇、配套设施等方面还并不能满足长足的发展需求。他分析说,目前成都市CBD商务区的高档写字楼急需质与量上的双重提升,这就是我们站在新起点上所面临的机遇与挑战。  

    成都市建委主任翁大伟因为工作原因没能参加会议,但他在委托建委宣传处副处长杜鸿雁代读的演讲稿中也强调说:"目前最紧要的,是梳理并把握荣誉带给我们的商机,为成都市的下一次飞翔打下更加坚实的基础!"  

    四大标准 提高商务楼开发门槛  

    专家们的探讨还主要集中在了怎样实现成都CBD再次振翅高飞的点上。张广平认为,成都CBD区建设应该主动向国际标准靠拢,以后的商务写字楼开发要提高门槛,要符合"智能化、生态化、人性化、节能化"四大标准。  

    据了解,虽然甲级写字楼的概念目前已被业界广泛接受,但具体什么叫甲级写字楼,却没有统一标准。张广平综合分析论述了各类高端商业地产的需求状况之后认为,甲级写字楼除了地段要求,还应该符合四大标准。首先是智能化。在科技发展日新月异的今天,高端企业的办公条件也日益科技现代化,这就对写字楼提出了更高要求。高智能的甲级写字楼,在网络通畅、安装设置等方面应该综合世界上最先进的设施与技术,能够达到“5A”标准,使企业身在楼中就能全球信息畅通无阻。其次是节能化。真正的甲级写字楼不会因为设施的先进而导致资源的浪费。再次是人性化。甲级写字楼能充分考虑到入住人员的兴趣爱好、体育锻炼、生活休闲等各方面需求。还有就是生态化,参照纽约、伦敦等CBD区内的甲级写字楼,人们虽然身在高楼,却抬眼仍能见到绿色。无论身在何处,人与自然和谐相处的理念都能展现无遗。  

    著名经济专家、四川大学副校长杨继瑞教授也认为,成都CBD区的商务环境应该倡导人本主义与生态主义,以后写字楼建设必须提高标准,从而打造出成都特色的商务文明,带动整座城市的"雄起"。  

    来自圣地亚哥市的启示  

    美国著名建筑设计师Christopher·Love先生专程从美国赶来参加了此次研讨会,并就美国CBD建设现状做了专题发言。他说,成都市是一座美丽的城市,其规模与美国加州的圣地亚哥城市十分接近。在20多年前,圣地亚哥的CBD区建设也正好处于起步阶段,圣地亚哥城市的CBD建设情况可能会给成都带来一些有益的启示。  

    Christopher·Love介绍说,与纽约、伦敦等国际性大城市一样,今天的圣地亚哥市的CBD区已经成了整座城市发展的动力源头。但在20多年前建设之初,圣地亚哥建筑布局分散,缺乏统一规划,商务基础十分落后。后来政府在发展该市CBD商务环境时,采用了多用途混合CBD发展策略与市政中介支援系统(MASS)发展两种策略,获得了巨大成功。  

    所谓多用途混合CBD发展,就是将CBD建设成以商业、居住、娱乐为一体的高档综合社区。该区域的商务楼必须要适合城市多年以后的发展,因此在规划设计、配套设施、品质物管等方面都有非常高的标准,达不到这些标准就不予批准修建。但他们同时要求,虽然CBD区内寸土寸金,这些商务楼之间必须留下足够的生活空间。正是在这些空间里,他们发展商业街,进一步培养聚集CBD区的人气、商气,建学校、娱乐区,以满足人们的生活需求。因此在这个城市最高档的区域内,实质上是几乎混合了商业办公楼、住宅、文化、购物区等所有功能,使社区也因此成了融商业、生活、娱乐为一体高档社区,形成了一个安全的24小时互动生活模式。"  

    所谓市政中介支援系统(MASS),则是指由当地政府发起的培育发展商业计划,包括两个方面。一是帮助在CBD区内刚刚起步的新公司一步步走上正轨,以此为CBD注入新的经济活力;二是由政府出面协调处理CBD区各企业单位之间的关系,从而实现区内企业的良性互动发展。  Christopher·Love先生认为,成都市目前所具备的商务基础比起步时的圣地亚哥高出很多,相信在不久的将来,成都的商务环境一定会达到一个令人惊奇的新高度。  

    写字楼升级换代刻不容缓  

    作为CBD商务环境的依托性基础,CBD区高档写字楼的升级换代又成了专家们研讨的一个焦点问题。无论政府还是专家,大家不约而同表示,要想促进成都CBD商务环境的进一步改善,必须实现CBD区内高档写字楼的升级换代。  

    市建委主任翁大伟也在其演讲稿中明确表示,目前很多落户成都的著名企业宁愿在五星级酒店里办公,也不愿意搬进我们的写字楼里来,部分高品质的写字楼却人满为患,入驻率相当高。这充分说明我们的写字楼急需质与量上的升级换代,这是摆在实力开发商们面前的重大机遇与挑战。作为政府,也将加大与各大实力开发商的合作力度,一起推动成都市CBD商务环境的建设。  

    “促进成都写字楼的升级换代刻不容缓”,研讨会结束之后,侯宝清教授告诉记者说,“虽然目前成都市CBD区已经有了时代广场这样的顶级写字楼,但作为CBD区经济发展的主要依托物,一个CBD区内仅仅一个或者两个商务性标志建筑是远远不够的,也是不健全的。高级而成熟的CBD还应该具有多元的特点,成都目前显然还没有达到这样的要求,而这正是升级换代所需要努力的内容。“因此,我们需要开启写字楼的新时代!”  

    开发商代表、时代广场总经理唐冰认为,成都市CBD区建设即将迎来一个新的黄金时期,而这个时期为高档楼宇开发提供了无限契机。作为真正有实力开发商,当然不会轻易放弃这样好的机遇。CBD区寸土寸金,他们的开发将不会再简单停留在固有的传统模式上,而会主动适应成都写字楼升级换代的趋势,严格按照国际标准建造真正适应时代的楼宇,从而为成都CBD商务环境做出自己的贡献。  

    精彩发言回放  

    翁大伟(成都市建委主任):商务环境建设必须要有国际视野,要广泛参考纽约、伦敦等国际性特大城市的相关建设思路。目光也不能停留在短短几年里的市场需求,而是要高瞻远瞩考虑到十年、几十年以后的市场配置与需求。作为政府部门,我们也将加大与各大实力开发公司的合作力度,一起加快成都市CBD区商务环境升级换代的进程,在最短时间里将荣誉称号转化为最大化的城市发展生产力,从而制造出更多蓬勃的商机。  

    李宇西(华西都市报副总编):无论个人还是企业或者城市,竞争永远无处不在。在每个奔跑者的背后,都有无数个紧随其后者随时准备要超越你。目前成都虽然获得了"最佳商务城市"称号,但与上海、北京等城市的商务环境相比还有较大差距。在背后,说近点,重庆是我们非常强有力的竞争对手。因此我们最好也是唯一的选择,就是在第一时间里将荣誉转化为城市发展生产力,进一步推进成都的跨越式发展。  

    梁健民(锦江区副区长):锦江区在CBD建设中营造一流商务平台的优势十分明显。一是区位优势,二是商业氛围浓厚,三是土地存量充足。东大街沿线储备了已拆迁的419亩可供开发的黄金地块,大慈寺周边也储备了330亩顶级用地,利于规划和建设。  

    Mr.Christopher·Love(著名建筑设计师):我们在CBD发展方面下了很大功夫,我们的目的,就是要让它成为一座城市发展的动力能源……圣地亚哥在20多年前建筑布局十分分散,基础网络也不完善,但经过20多年的发展之后,它成功了。成都现在的商务基础比圣地亚哥要好得多。  

    张广平(市政协常委、市规划委员会委员、地产专家):大量的国内外大企业、财团、政府及机构的进入,投资资金强劲增长,而我市供其使用的档次较高的写字楼又较为缺乏,写字楼开发商看到了来日的希望。因此对成都的商业地产,特别是商业地产的重要组成———高档次写字楼的开发,我们必须重新认识。  

    杨继瑞(川大副校长、教授):商务文明的资源特色、城市的功能不仅提供吃住,应该从经济、政治、文化、自然、环境、历史中多角度来发掘。由于城市自然的多样性,成都最得天独厚。成都在中国三大自然资源交汇的地带,我们都说四川盆地、天府之国,成都有南来北往的财路、大量的资源......"雄起"不应该只停留在足球场上,还应该让城市也"雄"起来。  

    侯宝清(国家一级建筑设计师):过去的写字楼多为内走廊或双内走廊式平面,空间形式单调,缺少自然景观。应减少一些房间,用于营造建筑自身的绿色景观空间,富于变化的魅力公共空间,比如中庭共享空间式平面......德国法兰克福商业银行总部,三角形平面,每边都参差着几个高达4层的空中庭院,分别栽种本土的、热带的、南美洲的特色植物。美国现代建筑理论与实践的开山鼻祖,一代宗师劳埃德、莱特大师三十年代设计的约翰逊制蜡公司办公楼,其室内空间之优美,以至员工下班不想回家。  

    ■背景资料  

    据了解,目前我国上海有高档写字楼500多万平方米,北京有高档写字楼700多万平方米,新加坡有高档写字楼1000多万平方米,而成都仅仅40多万平方米。但在人口与公司数量方面,成都与以上城市差距不大。在高档写字楼建设进入后WTO时代的今天,随着越来越多的外资看好成都,成都市的写字楼将更加走俏。

 

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